Baš kao što je to slučaj sa većinom tema u oblasti stanovanja, pitanje nepriuštivosti samo sporadično dolazi u fokus javnosti. Na svakih šest meseci, onda kad Republički geodetski zavod objavi polugodišnji izveštaj o tržištu nepokretnosti, nekoliko dana se intenzivnije razgovara o ceni stanova. Ovi razgovori se uglavnom završe na konstataciji da cene rastu i da su stanovi izuzetno skupi za džep prosečnog građanina.
Prema rečima ekonomskih i real-estate stručnjaka kao ključni odgovor na ove probleme uvek se navodi da nam je potrebno još stanogradnje. Nedavno je tako i Nebojša Nešovanović, direktor za savetovanje i procene u regionu jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE, gostujući na N1, potvrdio kako će cene i dalje rasti i da je rešenje očigledno – „treba nam novi Novi Beograd”. On, međutim, nije govorio o potvratku na politike masovne izgradnje društvenih stanova, već o intenziviranju postojeće stanogradnje i to sve dok se broj novoizgrađenih stanova u Beogradu ne poveća čak dvostruko u odnosu na trenutni godišnji nivo. Nešovanović je porast cena stanova objasnio odnosom ponude i potražnje, uz pretpostavku da će jednom postignuta ravnoteža na tržištu stanova umiriti cene i omogućiti da svi koji potražuju – od onih koji žele da kupe n-ti stan, do onih koji pokušavaju da reše vlastito stambeno pitanje – taj stan i obezbediti.
Srbija nije usamljeni slučaj, a rastuća nepriuštivost stanovanja globalni je problem. Zbog toga možemo videti, i iz primera drugih država, kao i iz analiza koje trendove u oblasti stanovanja posmatraju iz pozicije političke ekonomije, da se u ponuđenom tumačenju krije nedostatna logika koja ne može do kraja niti da objasni strukturu problema, niti da ponudi adekvatna rešenja.
Trend rasta cena otporan i na korona virus
Ukoliko pogledamo godišnje izveštaje Republičkog geodetskog zavoda, od 2017. do 2021. godine, sve gradske opštine u Beogradu, bez izuzetka (od Starog grada do Rakovice), beleže stalni rast cena i starogradnje i novogradnje, bez obzira na pandemiju. Na Vračaru je, recimo, prosečan kvadrat starogradnje 2017. godine bio 1606 evra, dok je ove godine dostigao 2122 evra, a u Zemunu je u ovih pet godina novogradnja poskupela sa 1419 , na 1523 evra.
Naravno, kada govorimo o prosečnim cenama na opštinama poput Savskog venca, Palilule ili Voždovca, treba imati u vidu da su velike razlike unutar samih opština. Tako je, prema izveštaju iz prve polovine 2021. godine, na Savskom vencu minimalna cena starogradnje iznosila 753 evra po kvadratu, dok je maksimalna bila čak 3.125, a novogradnja se na istoj opštini kretala od 1.320 €/m2, do neverovatnih 9.721 €/m2
U 2021. godini čak 42% od ukupnog broja kupljenih stanova u Srbiji bilo je u Beogradu. Takođe, slično je i sa visinom cena stanova, gde Beograd prednjači u odnosu na prosek za Srbiju. Iako je trend porasta cena kvadrata prisutan i u drugim većim gradovima, poput Novog Sada ili Niša, zbog manjeg tržišta i slabije ekonomske moći, u ovim gradovima rast cena kvadrata primetan je sa nešto manjom stopom u odnosu na glavni grad.
U domaćim medijima se najčešće pominju tri razloga za ovako visoke cene:
- Rast potražnje, koji se objašnjava porastom plata, prilivom stanovnika u veće gradove, kao i potrebom da se kapital ulaže, pri čemu ne postoji dovoljno razvijeno tržište kapitala;
- Porast cena građevinskog materijala;
- Ograničena količina raspoloživog građevinskog zemljišta koja usporava rast ponude u odnosu na potražnju, te podstiče rast cena stanova.
Iako uticaj ovih faktora nije sporan, čini se da tek bliža analiza motivacije same potražnje za stanovima može da doprinese razumevanju situacije u kojoj se nalazimo i dovede u pitanje rešenje koje nam se dominantno nudi – graditi, graditi i samo graditi.
„Raste potražnja“, ali ko traži i šta traži?
Ma koliko neverovatno zvučalo, 2017. godine Leilani Farha, tadašnja Specijalna izvestiteljka za adekvatno stanovanje pri Ujedinjenim nacijama, izjavila je da je globalno tržište nekretnina vredno čak 36 puta više od vrednosti celokupnog zlata ikad iskopanog na svetu. Uz to, oko 75% tog bogatstva je u stanovima1.
Ovi podaci upućuju na to da se globalno ulaganje u tržište stanova izuzetno povećalo prethodnih decenija, te da je stambeni prostor, osim upotrebne vrednosti, postao i lukrativna roba. Cene stanova nisu porasle samo kao direktna posledica rasta potražnje za stambenim prostorom kao domom, već i rasta količine novca koji se investira u stanovanje. Tržište funkcioniše za one koji ulažu u gradnju i prodaju stanova, za one koji profitiraju iz razlike u ceni između kupovine i prodaje ili one koji štede kroz parkiranje novca u nekretnine. Istovremeno, kako sa rastom cena raste i nepriuštivost istih tih stanova za one koji stan koriste da bi u njemu živeli, oni su kao akteri sve više isključeni sa tog tržišta.
Na tržištu stanova, dakle, dominantna motivacija potražnje nije stambena potreba, već potreba za ulaganjem, zbog očekivanja da će vrednost stambenog prostora stalno rasti. Zbog toga se i govori o tržištu nekretnina kao spekulativnom tržištu. Logika da će više gradnje vremenom kočiti dalji rast cena stanova nije u ovom slučaju primenjiva, jer je stan specifična vrsta robe, upravo zbog svog spekulativnog potencijala. Naime, rast ponude stanova neće voditi zadovoljenju potražnje za sopstvenim stambenim prostorom – ova je potražnja, ma koliko velika, ograničena parametrima poput broja domaćinstava kojima je potreban stan ili prihodima onih kojima je stan potreban. Ponuda stanova će pokušavati da zadovolji potražnju za investiranjem i oplodnjom kapitala, a da li ta potražnja ima granice?
Prema brojnim istraživačima i stambenim aktivistima na međunarodnoj sceni, postoji više faktora koji utiču na to da se spekulativno tržište nekretnina ovako razvija i da rapidno rastu cene stanova. Premda se razlikuju u broju i značaju od države do države, mnogi od njih su zapravo posledica globalnih ekonomskih odnosa i sistema prozivodnje.
Ključni faktori uključuju: 1) različite sistemske olakšice propisane sa ciljem podrške profitnoj stanogradnji, jer države građevinsku industriju tretiraju kao jednog od ključnih pokretača ekonomskog rasta; 2) višegodišnje stanje niskih kamatnih stopa koje obeshrabruju štednju, a motivišu investicije, dok istovremeno nedostaju profitne prilike za ulaganje u realni sektor, pa kapital gravitira ka sektorima u kojima može da spekuliše vrednošću; 3) smanjenje investicija u javni stambeni fond i manjak alternativa tržištu stanova; 4) politike koje podržavaju privatno vlasništvo kroz promovisanje kupovine stana kao ultimativnog ličnog uspeha, a kroz prekarizaciju svih drugih stambenih statusa čine da se vlasništvo nad stanom sagledava kao put ka egzistencijalnoj sigurnosti.
Ove faktore prepoznajemo i u domaćem kontekstu – koliko puta se spašavala građevinska industrija kao „motor razvoja“ Srbije; koliko smo puta čuli da je važno da se ubrza i „prokrči put” investitorima kroz kraće i lakše procedure2; kad smo poslednji put saznali za neke investicije u javni stambeni fond; koliko puta smo videli reklamu da se kreditom za stan stiče vlastita sloboda ili ostvaruje životni san?
Patike, krompiri, kreme, stanovi, torbe
Tumačenje situacije u stambenom sektoru kroz tržišnu logiku ne sme zanemariti ni činjenicu da je stanovanje jedna od osnovnih potreba, te da je kao pravo garantovano i Univerzalnom deklaracijom o ljudskim pravima i članom 11. Međunarodnog pakta o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima koji je odavno postao deo našeg pravnog poretka. Uprkos tome što postoje strukturna ograničenja u sprovođenju javnih politika za jednu malu ekonomiju na periferiji (kojima u ovom tekstu nemamo prostora da se bavimo), ovim paktom država se obavezala da svoju regulatornu ulogu usmeri na stvaranje pravnih, finansijskih i drugih preduslova za obezbeđivanje prava na adekvatno stanovanje za svakog – ono stanovanje koje će biti sigurno, pristupačno, priuštivo i u kom će pojedinci moći da ostvare svoja druga prava.
Od privatizacije javnog stambenog fonda devedesetih godina prošlog veka, Srbija je de facto odustala od takvog pristupa. Kao rezultat imamo situaciju u kojoj je za kupovinu stana potrebno između 10,5 i 14 godišnjih plata i kada samo 10% stanovništva može cenovno da priušti stambeno rešenje i kada domaćinstva sa prihodima iz čak 5 najnižih decila potrošnje ne mogu da pristupe ni maksimalno subvencionisanom zakupu stana, čak i kada svedu ostale troškove života na minimum3.
Nasuprot mitu o samoregulišućem tržištu, država igra značajnu ulogu u ovakvom trendu porasta nepriuštivosti stanova4. S jedne strane, kroz svoje mere regulisane deregulacije 5, država podstiče ulaganja kapitala u stambeno tržište. S druge, javni novac investira bez jasnog plana i kriterijuma u jeftinu stanogradnju za pripadnike vojske i policije, koji onda kupuju te stanove uz subvencionisanu cenu kvadrata. Istovremeno, država potpuno zanemaruje postojeći javni stambeni fond i neefikasno upravlja njime; ne reguliše najam, ostavljajući podstanare u nesigurnoj poziciji; ne razvija sistemsku podršku razvoju neprofitnih stambenih zadruga.
Narativ o rastu kroz stalno povećanje izgradnje profitnih stanova zapravo služi kao dimna zavesa, pri čemu se uporno tvrdi da će se dobrobiti rasta uvek „preliti“ na sve, premda se to prelivanje dešava vrlo neujednačeno – najveću korist osećaju oni u vrhu ekonomske moći. Sa druge strane, većina domaćinstava koja pokušavaju da sebi obezbede dom, ne mogu se takmičiti sa spekulativnim cenama, a krediti im ostaju nepristupačni zbog stalne prekarizacije rada. Sve u svemu, tržište stanova dominantno predstavlja mehanizam za uvećanje kapitala i dalju segregaciju bogatih i siromašnih, a ne mehanizam rešavanja stambene potrebe.
Šta će biti naša strategija?
Ako su oko nečega saglasni stambeni aktivisti i stručnjaci za nekretnine – možemo očekivati da će cene nastaviti da rastu, bez obzira na to koliko se gradi u narednim godinama, imajući u vidu motivaciju većine aktera na tržištu nekretnina. Takođe je sasvim izvesno i da će rasti broj stambenih kredita (nastavljajući trend u proteklih par godina), a onda i zaduživanje građana kojima je dom zaista potreban, u uslovima rada koji neće biti izvesni i stabilni. Oni koji uopšte i ne mogu da učestvuju na tržištu i dalje neće moći da obezbede adekvatne uslove stanovanja i ostaće da žive u prenaseljenim stanovima ili na marginama naših gradova – bez struje, vode, mogućnosti pristupa osnovnim pravima, a naši pametni i zeleni gradovi (p)ostaće mesta nejednakosti i segregacije.
Odgovor na nagomilane stambene probleme u zemlji nije samo u većem broju stanova. Potrebne su nam poreske, socijalne, planerske i druge politike koje će radikalno transformisati stambeni sektor. Rešenje vidimo u dugoročnom odustajanju od privatnog vlasništva nad stanom. Da, potreban nam je novi Novi Beograd – potreban nam je veliki broj stanova koji će biti izgrađeni u javnom ili zajedničkom vlasništvu, kojima se demokratski upravlja; potreban nam je siguran najam; potrebni su nam zadružni i drugi kolektivni, nespekulativni modeli izgradnje.
Berlinski stambeni aktivisti kao jednu od mera videli su i eksproprijaciju stanova u vlasništvu velikih korporacija i na nedavno završenom referendumu dobili su većinsku podršku za to. Šta će biti naša strategija?
- Videti: Stein, Samuel. 2019. Capital City. London: Verso Books, str. 2.
- O naporima da se olakšaju procedure i da se ubrza izdavanje građevinskih dozvola, možda najbolje svedoči i važnost koju je država pridavala sada obustavljenom rangiranju Svetske banke kroz objavljivanje „Duing biznis“ liste, gde je od 2014. godine bila formirana i posebna radna grupa za unapređenje položaja koji Srbija ima na ovoj listi. Lista je u međuvremenu ukinuta usled nepravilnosti.
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, Nacionalna stambena strategija od 2020 do 2030. godine, Nacrt, str. 42-43.
- Videti: Aalbers, Manuel B. 2016. The Financialization of Housing. A Political Economy Approach. New York: Routledge.
- Aalbers koristi ovaj pojam kako bi pokazao na koji način se kroz dodatne regulacije koje država sprovodi, de facto dereguliše sistem kako bi pogodovao interesima investitora.
