Ovakva mera doneta je kako bi mladi lakše kupovali nekretnine. Iako je Vučić tada izjavio da ovakav potez nije nastao kako bi se „ugasili požari“ izazvani studentskim blokadama fakulteta i protestima širom Srbije, neodoljiv miris dobro ustanovljenog populizma, po čemu je i sam predsednik Srbije poznat, bio je u vazduhu. Naposletku, pitanje stanovanja – u državi u kojoj abnormalno visoke cene stanova ne oslikavaju životni standard građana – je itekako među bitnijima za građane, pogotovo onih mlađih.
Ni tri nedelje nije prošlo od prvobitne najave, te je 21. decembra Vučić predstavio program subvencionisanja kupovine stanova za mlade. Tada je obelodanjeno da će država obezbediti 400 miliona evra za kupovinu 5.500 stanova za mlade od 20 do 35 godina strarosti. Predsednik Srbije je tada naglasio da je 130 miliona evra „direktni državni poklon“, te da će i nezaposleni i studenti biti u prilici da obezbede sebi krov nad glavom.
„Moći će da se kupe uknjiženi objekti u starogradnji ili novogradnji. Program se odnosi na ljude koji hoće da kupe kuću, stan, delove stambene zgrade, garažno mesto ukoliko je zajedno sa stanom, kao i zemljište za izgradnju objekta i objekti u izgradnji“, rekao je Vučić, te dodao da će najviša cena po kvadratu za koju će država da daje subvencije biti 2.200 evra, ali da će se i to vremenom povećati.
Tada je obelodanjeno da će se početi s primenom programa u martu 2025. Najavljeno je i, barem delimično, ispunjeno.
U teoriji
Narodna banka Srbije je svega dva dana nakon predsednikovog obraćanja, odnosno 23. decembra, usvojila propise kojima se omogućava državni program stambenih kredita za mlade. Nedugo zatim postignu je dogovor između NBS i četiri komercijalne banke u vezi realizacije samog programa. Kasnije će se programu priključiti još četiri banke. Glavni uslovi? Stan može maksimalno da košta 100.000 evra, sa maksimalnim otplatnim rokom od 40 godina, do 70 godine života.
Takođe, dogovoreno je da mladi koji dobiju subvencije od strane države učešće za stan bude svega jedan odsto, umesto tržišnih 10 do 20. Upravo je samo učešće mnogima u Srbiji predstavljalo problem, jer ukoliko bi vrednost nekretnine iznosila 100.000 evra, učešće bi bilo 20.000 – retko ko u Srbiji ima takav novac u kešu. Postoje mnogi primeri gde klijent pored stambenog kredita uporedo uzima i keš kredit, a sve kako bi imao i za učešće. Prema predviđenom planu, učešće je samim tim spalo na maksimalnih 1.000 evra.
Zatim, država se obavezala da subvencioniše samo prvih šest godina otplate kredita. Prema dogovorenom planu, u tom periodu bi klijent, odnosno mlada osoba, plaćala kamatu dva odsto fiksno, a na državi bi bilo da uplati banci dodatnih 1,5 odsto. Posle šest godina, otplata se nastavlja po varijabilnoj kamatnoj stopi, koja se sastoji od šestomesečnog euribora i fiksne marže od dva odsto.
Ukoliko se opet uzme maksimalna cifra od 100.000 evra – a ne uzima se slučajno – to bi značilo da rata kredita za stan, koji je uzet na 35 godina, u prvoj godini iznosi 124 evra, od druge do šeste godine 261 evro, a nakon toga 477 evra.
Problemi u praksi
Pomoćnik ministra u Sektoru za finansijski sistem Ministarstva finansija Ognjen Popović je u aprilu izjavio da je za mesec dana podneseno više od 4.500 prijava, kao i da je 780 zahteva u procesu odobravanja i potpisivanja ugovora. Međutim, Vučić je u junu izjavio da je do sada potpisano 1.440 ugovora sa mladima za dobijanje kredita – u prevodu, toliko ih je dobilo državne subvencije.
„(Još) 1.836 ugovora je u proceduri, a više od 5.500 (mladih ljudi je) izrazilo interes i već prikupljaju dokumentaciju. Ja molim ljude (koji su zainteresovani) da požure, kako bi mi mogli da pripremimo novac za sledeću godinu“, naveo je Vučić.
Kada se pogledaju dostupni podaci, broj od 5.500 nije, kontraintuitivno, ispunjen. Razloga za to, ali i drugih problema, ima.
Ukoliko se počne od same rate kredita, pod pretpostavkom da euribor ostane nepromenjen tokom prvih šest godina, i dalje postoji mogućnost da od sedme godine – u zavisnosti od banke – dođe do povećanja od 30, 40 ili čak i više odsto.
Drugo, kada se uzme u obzir da je maksimalna cifra 100.000 evra, dovoljno je pogledati oglase za prodaju stanova na internetu u Beogradu, pa čak i Novom Sadu, te brzo doći do zaključka da ta suma nije dovoljna. Jednostavno, ovakva mera više pogoduje periferiji prestonice ili manjim mestima u unutrašnjosti.
Zatim se dolazi i do problema nezaposlenosti i jemstva. Na primer, studenti mogu jedino uz jemca da konkurišu za kredit, što znači da se faktički umesto njih zadužuju roditelji. To znači da se rok za otplatu kredita drastično smanjuje, jer se računa koliko jemcu treba do njegove 70 godine života. To znači da ukoliko je jednoj nezaposlenoj mladoj osobi garant majka od 53 godine, rok za otplatu će biti 16 godina. S druge strane, prema tvrdnjama iz Ministarstva finansija, ima banaka koje zahtevaju da jemac „pokriva“ samo period od prvih deset godina otplate, što je zapravo period tokom kojeg banka ima garanciju države.
Ipak, ovaj problem je prepoznat te je Vlada Srbije nedavno usvojila izmene zakona koji se odnosi na subvencionisano stambeno kreditiranje mladih za kupovinu prve nekretnine. Naime, izmenama banke mogu da prihvataju jemstvo koje ne pokriva u startu ceo period otplate, ali da isto tako mogu, tokom otplate, da traže dodatne garancije od dužnika. Takođe, novim predlogom zakona biće omogućeno da za otplatu kredita ne garantuju samo članovi porodice. Koliko će sve navedene izmene poboljšati trenutnu situaciju, ostaje pitanje.
Takođe, veliki problem predstavlja i činjenica, barem prema kritičarima programa subvencionisanja, to što ne postoji selekcija. U prevodu, svi mogu da se prijave, a ne oni kojima je to najpotrebnije, u vidu materijalnog stanja. Takođe, mnogi stručnjaci naglašavaju da ovakav potez Vlade ne donosi dugoročna rešenja za stambeno pitanje mladih, ali istovremeno izaziva i mogućnost dodatnog poskupljenja nekretnina u zemlji. Jednostavno, ukoliko sve te mlade osobe budu tražile manje nekretnine zbog visoke cene kvadrata, i tu će onda doći do poskupljenja – princip ponude i potražnje.
Jednostavno, koliko god sam program subvencionisanja predstavljao pomoć mladima u kupovini prvih nekretnina, i dalje postoji mnogo rupa. Banke će uvek birati što bolje klijente, odnosno one sa poslom i primanjima. Zatim, neselektivnim davanjem dolazi se do toga da mnogi kojima je krov nad glavom zaista i neophodan ne bude odobren kredit, već imućnijim članovima društva.
To je, nažalost, postalo i nekakvo pravilo u Srbiji – veća prava imaju bogati od siromašnih. Možda, ali samo možda, bi bolji plan bio da je država investirala u izgradnju jeftinih stanova koje bi mladi kupovali po pristupačnim cenama.
M.B.
